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洪磊-日本经济泡沫溃散后 证券化怎么引领不动产

信息来源:365bet网址主页       发布时间:2019-09-11 15:28       

  注:本文为《图解日本REIT》一书引荐序,引荐序作者为我国证券出资基金业协会党委书记、会长洪磊。

  

 
洪磊日本经济泡沫溃散后,证券化怎么引领不动产走向重生?

 

  中信出书墨菲 洪磊

  中日两国, 一衣带水, 在文明观念上有很强的共通性, 两国经济开展过程也较为相似。2018 年10 月, 我国证券出资基金业协会和日本出资信任协会正式签订了协作体谅备忘录, 约定要树立常态沟通协作机制, 全面务实地推进中日基金职业彼此了解、彼此学习、彼此协作, 一起制作未来开展蓝图。

  日本的REITs 商场始于21 世纪初。2001年3 月, 东京证券买卖所开设J-REIT 商场, 同年9 月, 两只办公楼型REITs 在东京证券买卖所初次上市, 敞开了日本的REITs 年代。尔后, 日本的REITs 商场开展迅速, 其规划已位居亚洲榜首。日本REITs的开展进程, 对我国有非常重要的学习含义。我非常高兴地看到《图解日本REIT》这部全面介绍J-REIT 的中译本面世。该书在对日本REITs 的介绍中, 有3 个方面值得考虑。

  一是日本在《金融产品买卖法》层面对REITs 的界定。

  日本在2007 年9 月30 日开端实施的《金融产品买卖法》, 是一部将多类别的金融产品进行一体化办理的法令, 对包含REITs 在内的不动产证券化产品做了明晰界定, 将其界说为“有价证券”。

  《金融产品买卖法》界说的有价证券分为两种: 榜首项有价证券和第二项有价证券。

  榜首项有价证券是指那些活动性好、简单变现的金融产品, 股票、公司债券和REITs 等都属此类。

  第二项有价证券是指那些活动性较低、短期内难以变现的金融产品, 包含信任获益权和集团出资架构比例等。这是一种值得参照的视角。

  现在, 我国国内的《证券法》对证券的界说归于罗列式, 不是实质性界说, 构成证券规模过窄, REITs 无法成为可揭露发行的证券, 这限制了REITs 的开展。因而, 《证券法》要从证券的实质来界说什么是证券, 将包含REITs 在内的各类证券化财物和出资基金比例视为证券, 在《证券法》系统下, 清晰与REITs 比例相关的权利义务联系, 为各类商场参与者供给行为基准, 包含一致挂号准则、信息发表准则、买卖准则以及监督法令等。

  二是日本REITs 的税收处理方法。

  日本的REITs 税制与世界通行经历接轨, 能够防止两层纳税。日本REITs 是作为出资法人而存在的, 在出资法人将当年收益的90%向出资者分红的状况下, 免征出资法人所得税, 而只对出资者从REITs比例中获得的分红收益征收个人所得税。

  我国国内REITs 遇到的一个难题在于, REITs 在收买和转让不动产时, 既要在买卖环节交纳增值税, 又要在收益分配前交纳所得税。高额流通税负本钱致使根底财物没办法放在基金名下, 只能以收益权的方法存在, 而收益权在现在法令框架下难以做到实在确权和保全。进一步来说, 因为收益权的不确定性, REITs 往往更多地重视发行人是否担保、是否回购等保证办法, 忽视了REITs 对根底财物的现金流要求, 这种状况导致类REITs 大行其道, 真实的REITs 却无法开展。

  咱们应当学习日本的REITs 税制经历, 对REITs 这一出资东西免征增值税, 而当REITs 将当年收益的90% 分配给出资者时, 对REITs 比例持有人征收个人所得税。

  三是以专业的不动产财物办理人为中心的REITs 办理系统。

  咱们知道, REITs 是一种不动产的权益比例, 财物办理人对该权益的价值完成具有重要作用。正如本书中所说到的, 日本的不动产证券化分为“财物活动型” 和“财物运用型” 两个大类。前者主要是指将确定好的财物, 经过证券化方法完成活动性的架构; 而后者更多的是指经过办理人的财物办理服务, 为出资人完成财物收益和增值的架构。REITs 无疑归于后者, 具有很强的财物办理特点, 因而, 专业的财物办理人在整个架构中居于中心位置。日本REITs 的开展, 正是以专业的不动产财物办理公司所主导的办理系统为根底的。

  日本的“出资办理业” 对“不动产相关特定出资办理业” 做了清晰的规则, 其从业人员需求具有不动产出资办理的相关才能。我国国内虽然有专业的地产基金, 可是并没有在法令层面上对不动产类的财物办理人有所标准, 更没有构成一个兴旺的不动产财物办理职业。现在我国国内承当类REITs 办理人人物的, 主要是证券公司和基金子公司, 它们更多的是在产品层面做组织和办理, 短少对底层不动产的财物办理才能。公募REITs 亦然, 没有专业的不动产财物办理机构,就难认为出资人发明杰出的价值。因而, 构建专业的不动产财物办理系统, 是开展不动产证券化所面对的重要课题。

  参考之资, 能够攻玉。信任读者在这本书中, 能够经过了解日本的不动产证券化经历, 得到许多启示, 助力我国国内不动产金融立异工作的开展。